Syarat Pembangunan Rumah Yang Dilakukan Oleh Developer Rumah

5
menit

Jika ingin menjadi developer, kamu akan berhadapan dengan berbagai jenis izin pembangunan. Peraturan perizinan tentang perumahan di masing-masing daerah tentu berbeda-beda. Inilah 7 izin yang harus dipersiapkan oleh seorang developer rumah.

Bisnis developer rumah atau jenis properti lainnya, dimulai dari membeli tanah sampai dengan membangun dan memasarkan proyek.

Proyek yang dipasarkan harus bersinggungan dengan peraturan, baik berupa undang-undang, peraturan pemerintah, menteri, dan daerah.

Rupanya hingga kini pun masih banyak orang yang membeli rumah ke developer.

Terutama, mereka yang tinggal di wilayah padat dan perkotaan.

Hal inilah yang menjadi salah satu penyebab utama mengapa masyarakat lebih emilih untuk menggunakan jasa developer.

Daripada membangun sendiri, membeli rumah dari developer jauh lebih praktis dan mudah.

Namun, sebelum masuk di tahap tersebut, seorang developer harus memiliki izin untuk bisa melakukan kegiatan sebagai developer rumah.

Apa saja perizinan yang harus ditempuh?

Simak di bawah ini, yuk.

seven Perizinan yang Harus Ditempuh Seorang Developer Rumah

Umumnya, perizinan setiap daerah hampir sama.

Namun sebelum mengajukan perizinan, sebaiknya kamu meminta saran dari dinas terkait perizinan dan bagaimana mengurusnya.

Kamu juga dapat memercayakan urusan ini kepada notaris atau kontraktor.

Dengan cara itu, biaya perizinan sudah dapat dipastikan angkanya.

Berikut gambaran izin-izin apa saja yang harus kamu tempuh.

one. Izin Prinsip

Izin ini dikeluarkan oleh BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).

Izin prinsip berisi persetujuan prisip bahwa lokasi yang kamu ajukan disetujui atau diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi.

Sebelum mendapatkan izin ini, kamu wajib menyampaikan proposal kemudian diuji oleh BAPPEDA dalam siding, komisi terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD).

Lurah, camat serta tokoh masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang.

ii. Izin Pemanfaatan Tanah (IPT)

IPT (Izin Pemanfaatan Tanah) merupakan syarat lain yang harus kamu urus.

Syarat IPT terdapat dalam izin prinsip.

IPT atau di daerah seringkali disebut IPPT (Izin Perubahan Tanah/Izin Perubahaan pemanfaatan Tanah) dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

IPT juga memuat penggunaan tanah dari pekarangan menjadi perumahan.

iii. Izin
Site Plan

Izin
site plan
atau pengesahan
site plan
adalah syarat yang harus dilampirkan dalam izin prinsip.

Diterbitkan oleh Dinas Kimpaswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah).

Site plan
yang telah kamu rancang dalam suatu perencanaan lahan wajib disahkan oleh lembaga terkait.

Kimpaswil akan memeriksa apakah susunan atau komposisi lahan yang ditujukan untuk kepentingan komersial dengan lahan fasilitas umum sudah sesaui ketentuan.

Apabila sudah, maka pengesaha
site plan
tidak akan terkendala masalah.

4. Izin Pell Banjir

Izin ini dikeluarkan Oleh Dinas Kimpraswil.

Terkait dengan rekomendasi ketinggian kawasan dari titik tertinggi banjir rata-rata di daerah tersebut.

Tujuannya agar lokasi kamu bebas banjir.

v. Izin Pengeringan

Jika lokasi kamu bersertifikat sawah, maka kamu wajib mengurus izin pengeringan.

Meskipun fisik sawah sudah beruapa perkarangan.

Izin ini diterbitkan oleh dinas pertanian setempat.

six. Izin Ketinggian Bangunan

Jika properti yang hendak kamu bangun berdekatan dengan landasan udara pesawat terbang (bandara), kamu wajib untuk mengurus izin tambahan ini.

Izin ini dikeluarkan oleh pengelola bandara setempat.

Terdapat batas ketinggian bangunan untuk radius tertentu di kawasan seputaran bandara.

Bahkan, apabila lokasi kamu merupakan daerah yang merupakan jalur lurus turunya pesawat, kamu akan mengurus dan mendapatkan izin ini.

7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Antrian perizinan yang kelihatan panjang akan berujung pada turunya IMB.

Terdapat 2 macam IMB yakni, IMB induk dan IMB pecah.

Prinsip dasar IMB induk adalah IMB yang dikeluarkan untuk pemilik lahan induk, sedangkan IMB pecah adalah IMB yang sudah diatasnamakan konsumen.

IMB dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau Dinas Cipta Karya atau bisa juga dikeluarkan ioleh dinas satu atap, bahkan kelurahan atau kecamatan setempat juga berwenang.

Peraturan ini berbeda-beda di masing-masing daerah.

x Tips Agar Tidak Mudah Tertipu oleh Programmer Rumah

i. Wajib Lihat Reputasi Developer

Seorang developer yang sudah
skillful
dan dapat dipercaya adalah dengan melihat histori reputasinya.

Pengurusan sertifikat rumah juga sangat tergantung pada pengembang atau developer.

Developer rumah yang tidak profesional bisa merumitkan persoalan tentang pengurusan surat dan sertifikat.

Melansir dari Duwitmu.com, berikut beberapa cara mengukur reputasi developer rumah, yakni:

• Izin Peruntukan Tanah : Izin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan,
  Site Plan
  yang telah disahkan, SIPPT (Surat Izin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Izin Penggunaan Bangunan (IPB).
• Prasarana sudah tersedia
• Kondisi tanah matang
• Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
• IMB Induk

2. Sertifikat Atas Nama Developer

Syarat lain agar tak tertipu oleh developer rumah yaitu, memilih sertifikat rumah masih atas nama developer.

Selama sertifikat masih atas nama programmer, implikasinya adalah:

• Take – over kredit ke bank lain sulit dilakukan

Umumnya, banking concern tidak akan bersedia menerima take – over jika condition sertifikat belum SHM atas nama pemilik.

• Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM

Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan.

Maka dari itu, penting sekali memastikan ke pengembang, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama Anda.

3. Sertifikat Belum Balik Nama

Setelah tadi sertifikat masih atan nama programmer, kini kamu harus memastikan kapan sertifikat bisa dibalik nama.

Penyebab yang terjadi jika tidak cepat-cepat balik nama adalah
take over
KPR ke bank akan sulit dilakukan.

Pihak bank hanya menerima
take over
KPR dengan meminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit.

Karena, secara hukum bank bisa mengikat rumah yang di KPR sebagai jaminan.

4. Sebelum KPR Disetujui, Jangan Bayar DP Dulu

Sahabat 99, kamu perlu tahu bahwa tidak ada jaminan
lho
jika bank sudah pasti menyetujui pengajuan KPR walaupun pengembang sudah bekerjasama dengan banking concern tersebut.

Banking company tidak hanya melihat pengembang, mereka pun mengevaluasi kemampuan keuangan pembeli untuk melunasi cicilan.

Sebaiknya pembayaran DP dilakukan setelah ada keputusan persetujuan KPR.

Jika belum ada, sebaiknya jangan dulu bayar DP.

Ketika kamu ingin meminta DP kembali bila bank tidak menyetujui permohononan KPR kamu, biasanya tidak mudah atau selalu ada potongan.

5. Developer Wanprestasi

Sebagai pembeli ruah kamu harus mempelajari solusi jika developer rumah terjadi wanprestasi.

Kewajiban seorang developer rumah biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli.

Baca perjanjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan.

Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan diterima sesuai dengan apa yang diatur dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

6. Cepat-Cepat Urus AJB Jika Rumah Sudah Jadi

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

Kamu harus mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB sesegara mungkin.

AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli.

Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer.

Jadi, kapan AJB bisa dilakukan ?

Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi:

• Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni
• Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu
• Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual

AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Sebelum AJB dilakukan, PPAT akan melakukan beberapa langkah, yaitu:

• Pemeriksaan sertifikat ke BPN

Pemeriksaan bertujuan mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain.

Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut.

Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu.

Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.

• Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya

Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak.

Penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

7. Urus Status SHM

Setelah AJB selesai, pembeli mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya,

Sebab, kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh negara dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama xx tahun.

Jadi dengan HGB, Anda paling lama bisa mendirikan bangunan l tahun.

Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.

Sesuai Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sbb:

• Pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.
• Pengurusan dapat dilakukan oleh si pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Republic of indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT.

Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi, yaitu:

• SHGB asli
• Copy IMB
• Copy SPPT PBB tahun terakhir
• Identitas diri
• Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi, dan
• Membayar uang pemasukan kepada Negara.

8. Mengurus Izin Mendirikan Bangunan

IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan.

Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.

Berdasarkan IMB, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan.

Pastikan bahwa bangunan kamu memiliki IMB, ya.

Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Tidak memiliki IMB maka:

(1) bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang

(2) bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank

(3) Tidak bisa mengurus peningkatan condition SHM.

nine. Risiko Rumah Tidak Jadi Tepat Waktu

Tetap saja ada risiko walaupun kita sudah berhati-hati dalam pemilihan developer rumah.

Risiko membeli rumah di programmer atau pengembang adalah:

• Rumah Tidak Jadi Meskipun Sudah Lunas

Hal ini adalah risiko yang sangat besar.

Meskipun jarang terjadi, tetapi kamu tetap harus berhati-hati dengan memilih developer yang reputasinya baik.

• Rumah Jadi Terlambat

Penyelesaian rumah tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian.

Ini risiko yang paling sering terjadi.

Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika programmer terlambat menyerahkan rumah.

• Rumah Jadi dengan Spesifikasi yang Tidak Sesuai Standar atau Buruk

Developer biasanya memberikan masa retensi selama three bulan setelah serah terima dilakukan.

Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer.

Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.

x. Hindari Melakukan Transaksi Jual Beli Rumah Bawah Tangan

Apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, lakukanlah pengalihan kredit pada depository financial institution yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris.

Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”.

Ini artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa.

Banking concern tidak akan mengakui transaksi yang seperti ini.

***

Semoga tips di atas bermanfaat, Sahabat 999!.

Kunjungi Blog 99.co Indonesia Untuk mendapatkan ulasan menarik lainnya seputar dunia properti.

Dapatkan pula tawaran rumah dengan harga terjangkau lewat situs 99.co/id.