Penjadwalan Waktu Proyek Pembangunan Rumah

Penjadwalan Waktu Proyek Pembangunan Rumah

Penjadwalan Waktu Proyek Pembangunan Rumah

Beberapa waktu lalu saya ditawari sebidang tanah seluas kira-kira one.500 m2 di bilangan Dki jakarta Selatan dijual dengan harga Rp. iv.500.000,-/m2. Peruntukannya jelas, yaitu untuk perumahan,
townhouse
bahasa kerennya.

Lokasinya cukup bagus karena berada di lokasi yang banyak dicari orang untuk dijadikan tempat tinggal, dimana sekelilingnya masih asri, banyak pepohonan dan burung berkicau. Lokasi yang masih termasuk Kota Jakarta memberikan nilai tambah tersendiri.

Jalan ke lokasi juga termasuk lebar karena bisa dilalui oleh dua mobil hanya saja posisi rumah musti masuk lagi sejauh kira-kira 70 meter dengan jalan pribadi selebar four meter.

Nah dengan harga yang ditawarkan, apakah masih feasible untuk dibangun townhouse? Berikut analisanya:


ANALISA KOMPETITOR

Tentang kelayakan jual produk properti kita, langkah mudah untuk mengetahuinya adalah dengan melihat harga produk
eksisting
yang sedang dipasarkan.

Sebagai contoh di dekat lokasi ada
townhouse
two lantai yang dijual dengan harga Rp. 1,1 Milyar. Harga ini menjadi patokan bagi harga jual properti kita nantinya.

Indikatornya jelas, jika harga hasil analisa produk kita lebih tinggi dari harga kompetitor kita akan kesulitan menjual nantinya, begitu sebaliknya.

Tentu kondisi ideal adalah harga kita lebih rendah dari harga kompetitor sehingga kita lebih mudah menjual dan lebih leluasa menerapkan
gimmick marketing, karena tersedia interval harga yang bisa diotak-atik.

townhouse di jagakarsa

Berikut analisa kelayakan pembangunan towhouse ini:


Information AWAL

-Luas tanah, 1.500 m2

-Karena kondisi tanah, luas tanah efektif adalah one.116 m2

-Luas tanah untuk jalan 660 m2

-Jumlah unit rumah dibangun, x unit rumah 2 lantai dengan luas bangunan 70 m2


ANALISA HARGA POKOK TANAH

==>Harga beli tanah, Rp. half-dozen.750.000.000,-

-Luas tanah, 1.500 m2

-Harga dasar tanah, Rp. iv.500.000,-

==>Biaya persiapan lahan, tidak memerlukan pekerjaan berat hanya pembersihan lahan dari bangunan eksisting, Rp. l.000.000,-

==>Biaya Disain, Perijinan dan Legalitas, Rp. 260.000.000,-

-Biaya disain, Rp. x.000.000,-

-Biaya perijinan, ten x Rp. twenty.000.000,-, Rp. 200.000.000,-

-Biaya legalitas berupa pemecahan sertifikat, 10 x Rp. five.000.000,-, Rp. 50.000.000,-

==>Biaya Prasarana dan Sarana, Rp. 442.000.000,-

Read:  Inspirasi Rumah Dari Bangun Datar

-Biaya pekerjaan jalan, 660 m2 ten 200.000,-, Rp. 132.000.000,-

-Biaya gerbang dan papan nama, Rp. 30.000.000,-

-Biaya sambungan PLN, Rp. thirty.000.000,-

-Biaya pagar keliling, Rp. 250.000.000,-


MAKA HARGA POKOK PRODUKSI TANAH, Rp. 7.502.000.000,-/1.116 = Rp. 6.730.000,-


MENGHITUNG HARGA JUAL Unit RUMAH

Tipe rumah yang dibangun, lxx/108

HPP tanah untuk satu unit rumah, 108 m2 x Rp. half dozen.730.000,- = Rp. 726.840.000,-

Biaya Konstruksi Rumah, 70 m2 x Rp. 4.000.000,- = Rp. 280.000.000,-


Dengan demikian harga pokok produksi untuk satu unit rumah adalah Rp. one.006.840.000,-

Setelah mendapatkan HPP masing-masing unit rumah pekerjaan kita selanjutnya adalah menetapkan target laba yang ingin kita dapatkan. Penetapan ini tergantung kita sendiri.

Kembali ke prinsip awal bahwa idealnya seorang developer menargetkan laba bersih sebesar harga dasar tanah. Dengan demikian target laba adalah Rp. half-dozen.750.000.000,-, dimana besarnya laba ini dibebankan secara proporsional kepada masing-masing unit rumah.

Karena unit rumah relatif seragam, maka besarnya laba dibebankan kepada masing-masing unit sama besar, yaitu Rp. 675.000.000,-

Dari kondisi di atas maka didapat harga jual masing-masing unit rumah adalah
Rp. i.006.840.000,- + Rp. 675.000.000,- = Rp. 1.681.840.000,-

Harga tersebut masih harus ditambahkan dengan
Pajak Penghasilan Terminal (PPh)
dan
Pajak Pertambahan Nilai (PPN), yang keduanya sebesar 15%!

Wuaaaaa harganya sangat tinggi dibandingkan denga harga kompetitor yang menjual rumah dengan harga Rp. 1,ane Milyar.  ūüôĀ

contoh townhouse di jakarta

Jika tanah ini diakuisisi oleh seorang developer townhouse dengan membeli tunai, bisa dipastikan si developer tidak akan sanggup menjual saat ini. Mungkin beberapa tahun lagi bisa.

Karena uang yang dibutuhkan untuk memulai proyek ini sangat besar yaitu
Rp. 7.502.000.000,-
belum lagi ditambah dengan biaya untuk membangun konstruksi unit of measurement rumah‚Ķ  bisa dihitung sendiri kan..

Nah lain cerita jika pemilik bersedia tanahnya dibayar secara bertahap, sehingga untuk memulai proyek hanya butuh biaya untuk uang muka membeli tanah, pekerjaan persiapan, disain, perijinan dan legalitas yang besarnya tidak melebihi Rp. 700.000.000,-, sehingga masing-masing unit bisa hanya dibebankan laba Rp. 300.000.000,- saja.

Jika pembayaran bisa dinegosiasikan dengan dibayar bertahap maka diharapkan pada bulan ke-dua kita sudah bisa menjual dengan demikian proyek sudah ada uang masuk yang bisa menghidupi perjalanannya sendiri. Kemampuan menjual ini tergantung pintar-pintar programmer mengemas jualan supaya sangat menarik bagi konsumen.

Banyak sudah contoh terbentang  yang bisa jadi rujukan, bagaimana suatu proyek dijual paralel dengan proses pembangunan. Di properti ini memungkinkan, menjual barang yang belum jelas bentuknya‚Ķ hehehehe‚Ķ

Read:  Bangunan Rumah Luas 10x10 Dapur Luas

Jika programmer tidak menerapkan sifat ‚Äėrakus‚Äô akan untung besar maka dengan cepat proyek ini bisa terjual habis. Keyakinan terjual cepat ini tentu ditunjang oleh kemampuan developer melihat celah-celah strategi yang bisa dimainkan, mata properti yang sudah terasah tajam menjadi alasannya.

Adapun untuk mengakali selisih harga dengan kompetitor yang tidak begitu besar bisa ditutupi dengan
selling point
produk kita, seperti kualitas bangunan yang kita utamakan, disain arsitektur yang dibuat unik, cara bayar yang dibuat sedemikian rupa, sehingga lebih menarik bagi calon konsumen.

Singkatnya kita musti pintar-pintar mengemas jualan agar terlihat punya kelebihan dibanding kompetitor… hehehehe
gitu aja
intinya.


MERANCANG PROYEK TANPA MODAL

Dari kondisi di atas terlihat bahwa kebutuhan modal awal hanya Rp. 700.000.000,- dengan potensi laba bersih Rp. iii Milyar. Jika
developer tidak memiliki modal, dia bisa menawarkan untuk memodali proyek kepada investor.

Untuk mengantisipasi kebutuhan modal yang tidak terduga sebaiknya cari investor yang sanggup berinvestasi Rp. 1 Milyar. Dengan demikian,
selling indicate
yang bisa ditawarkan adalah Investasi Rp. 1 Milyar dengan keuntungan Rp. 1 Milyar dalam waktu 18 bulan.

Apakah ada yang mau?
ya ngga tau, karena saya bukan investor… mungkin ada investor yang sedang baca… jawab sendiri ya hehehehe…

Dengan demikian ada potensi laba bersih Rp. 2 Milyar untuk developer. Kenapa harus dialokasikan Rp. 2 Milyar untuk programmer?

Karena dalam perjalanan proyek kita membutuhkan variasi harga untuk menunjang program marketing, sehingga proyeksi keuntungan Rp. 2 Milyar sudah sangat aman jika kita ingin membandrol beberapa unit of measurement dengan harga
super diskon, terutama untuk unit-unit awal.

Misalnya untuk unit of measurement i dan 2 dijual dengan harga
banting-banting
tetapi dengan syarat konsumen harus membayar dengan cara
cash keras, untuk menjaga agar proyek memiliki
cashflow.

Dengan tidak mengambil laba di 2 unit awalpun masih terdapat keuntungan Rp. 1,4 Milyar untuk programmer.

Tetapi sebenarnya keuntungan yang tergerus di unit of measurement-unit of measurement awal bisa disubsidi oleh unit-unit of measurement setelahnya karena pada umumnya apabila beberapa unit of measurement sudah terjual kita bisa menaikkan harga, ujung-ujungnya perolehan laba juga tidak terlalu jauh berbeda… lagian itulah sifat baik properti, kita bebas memasang harga sesuai keinginan kita. Asalkan ada yang mau beli, harga berapapun
oke-0ke saja tho…. ^_^

Read:  Contoh Proposal Pembangunan Rumah Sakit Bersalin

Nah, dari jabaran di atas dapat dilihat bahwa developer tanpa mengeluarkan uang sepeserpun bisa me-running
proyek perumahan karena segala keperluan permodalan proyek ditanggung seluruhnya oleh investor.

Jadi pengertian Developer Properti Tanpa Modal bukanlah proyek yang dimulai dengan tanpa modal tetapi programmer tidak memerlukan uang dari kantongnya sendiri untuk memulai proyek.

Karena sesungguhnya untuk memulai proyek diperlukan modal awal terutama untuk disain, perijinan dan persiapan lahan yang tidak mungkin dibayar tunda, dan jika proyek dalam skala besar diperlukan juga
overhead toll
yang tidak mungkin tidak ada.

Jika melihat prosentase laba dibandingkan modal yang dikeluarkan sebenarnya dari pihak developer sangat besar sekali prosentasenya karena memang ia tidak mengeluarkan uang sama sekali, tetapi tantangannya adalah diperlukan kecakapan kelola proyek dalam hal manejerial terhadap seluruh aspek proyek berupa aspek legalitas, perencanaan, finansial, marketing dan konstruksi.

developer bersalaman

‚Ķ. dan yang lebih penting adalah sukses menegosiasikan cara bayar tanah ke pemilik lahan‚Ķ karena inilah titik awal bermula proyek tersebut.. ya kan?

Halnya hitung-hitungan di atas mungkin terlihat membingungkan bagi Anda yang masih awam tentang dunia developer properti, karena hitungan tersebut sudah saya sederhanakan.

Tapi bagi alumni workshop saya hal ini sudah jadi makanan sehari-hari. Karena semua alumni saya dorong untuk melakukan analisa ketika ditawari tanah.

Lagian perhitungan tersebut sangat mudah dengan menggunakan software sederhana yang didapatkan sebagai bonus ketika ikut workshop dan digabungkan dengan analisa logis empiris. Saking mudahnya penggunaan software dan analisanya siapapun bisa menggunakan dan melakukannya, yang penting bisa baca tulis‚Ķ ūüėÄ

Bagi Anda yang ingin menjadi developer properti dan mahir menganalisa proyek, Anda bisa mengikuti workshop saya karena teknik perhitungan dan analisa tersebut saya kupas tuntas dan praktekkan dalam Workshop Developer Properti yang saya adakan di beberapa kota di Indonesia. Silahkan klik gambar berikut untuk detil workshop.

Lihat artikel lainnya:

  • Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
  • Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (function 1)
  • Harga Tanahnya Sudah 1,5 Juta/M2, Berapa Harga Jual Rumah Nantinya?
  • [TRUE STORY] Tanahnya Lebih Jauh, Tapi Harganya Lebih Mahal. Lupakan Saja
  • Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse

Penjadwalan Waktu Proyek Pembangunan Rumah

Source: https://asriman.com/contoh-studi-kelayakan-pembangunan-townhouse-di-jakarta/

Check Also

Xls Rab Bangunan Rumah Tinggal

Xls Rab Bangunan Rumah Tinggal

Xls Rab Bangunan Rumah Tinggal Rencana Anggaran Biaya (RAB) Bangunan Tahun 2020 File Sofcopy Dalam …