Mengukur Hitungan Nilai Rupiah Bangunan Rumah

Ilustrasi: iStock

Urusan jual beli rumah tak lepas dari pembahasan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Hal-hal seputar NJOP diatur dalam Peraturan Pajak dan peraturan lainnya yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

Jadi untuk mendukung kelancaran transaksi jual beli rumah, kamu perlu memahami seluk-beluk NJOP.

Selain itu, pemahaman mengenai cara penilaian dalam penentuan NJOP bisa membuatmu terhindar dari kerugian.

Namun, sebelum mengulas NJOP lebih jauh, mari kita mulai dengan pengertian dan fungsinya terlebih dahulu.

Pengertian NJOP

Pengertian NJOP tertuang dalam Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi.

Lalu, tertuang juga dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per⎼24/PJ/2016.

Menurut kedua peraturan tersebut NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Jika terdapat transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Selain itu, besar NJOP bisa ditentukan oleh nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. Lantas, apa fungsinya?

Fungsi NJOP

Ilustrasi: iStock

NJOP berfungsi sebagai dasar pengenaan pajak yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli rumah.

Contohnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang mencakup NJOP bumi (tanah) dan NJOP bangunannya.

Selain itu, dengan NJOP kamu bisa mengetahui harga paling rendah rumah dijual.

Jika harga rumah terlalu tinggi, di atas NJOP atau terlalu rendah di bawahnya, maka kamu perlu berhati-hati.

Pasalnya, harga rumah yang terlalu rendah ada kemungkinan bermasalah.

Jadi, kamu perlu berpikir ulang, jangan langsung tergiur dengan harganya yang murah.

Daripada merugi, sebaiknya lebih selektif dalam membeli hunian.

3 Cara Menentukan NJOP

Ilustrasi: iStock

Perhitungan NJOP setiap rumah bisa berbeda.

Penentuannya tergantung pada harga jual tanah dan bangunan di lokasi yang bersangkutan.

Biasanya, NJOP rumah di perkotaan cenderung lebih tinggi dibandingkan NJOP rumah di wilayah pinggiran.

Meski demikian, NJOP rumah di wilayah pinggiran bisa mengalami kenaikan apabila kawasan tersebut mengalami perkembangan.

Contohnya NJOP rumah dijual di Bekasi, yang pembangunan infrastrukturnya cukup berkembang saat ini.

Para pemain properti bahkan menjuluki wilayah ini dengan sebutan
sunrise surface area, sehingga memungkinkan NJOP mengalami kenaikan.

Lalu, bagaimana menentukannya?

Seperti sudah disinggung di atas, apabila terdapat transaksi jual-beli, NJOP bisa ditentukan dengan tiga cara.

Membandingkan Harga Objek Sejenis

Penentuan NJOP pertama bisa diperoleh dari perbandingan harga dengan objek pajak lainnya yang sejenis.

Sejenis di sini maksudnya bisa berdekatan secara lokasi dan mempunyai spesifikasi yang serupa.

Menyamakannya dengan NJOP Pengganti

Jika tak terdapat objek sejenis di lokasi yang sama, maka penentuan NJOP bisa diperoleh dari NJOP penggantinya.

Hal ini dilakukan untuk menentukan NJOP dari hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak yang dinilai.

Menentukan Nilai Perolehan Baru

Dengan cara ini, hitunglah total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak.

Namun sebelumnya, perhatikan dulu kondisi fisik rumah tersebut.

Apabila terjadi penyusutan, full biaya yang telah dikeluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurang sesuai penyusutan fisiknya.

Perlu diketahui juga, biasanya pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan besar NJOP setiap tiga tahun sekali.

Namun, penetapannya berubah satu kali setahun apabila wilayah yang bersangkutan berkembang pesat sehingga harga jual naik signifikan.

NJOP/Meter

Gambar: iStock

Hal-hal seputar NJOP yang perlu diketahui berikutnya, ialah cara menghitung NJOP/meter.

NJOP/meter adalah taksiran harga bumi dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona rumah.

Nah untuk mengetahuinya, kamu bisa datang langsung ke kantor kecamatan di mana bumi dan bangunan diperjualbelikan.

Misalnya kamu membeli rumah di Istana Regency Jatinangor dengan harga sekitar Rp400–500 juta-an.

Maka, untuk mengetahui NJOP/meter rumahmu, carilah informasinya ke kantor Kecamatan Cileunyi, Kabupaten Bandung.

Selain itu, kamu juga bisa cek NJOP
online
dengan mengakses situs resmi pemerintah provinsi setempat.

Rumus Menghitung NJOP

Gambar: iStock

Membandingkan harga rumah di wilayah yang sama untuk menentukan NJOP, sebaiknya tak hanya dilakukan oleh penjual rumah.

Pembeli rumah pun dapat melakukan hal demikian, untuk menghindari tindak penipuan dari penjual nakal.

Setelah membandingkan harga objek sejenis, hitung juga NJOP-nya dengan langkah-langkah berikut ini:

• Cari tahu NJOP/meter
• Hitung full luas bumi (tanah)
• Hitung total luas bangunan

Setelah tiga langkah di atas dilakukan, selanjutnya menghitung total harga tanah, total harga bangunan, dan nilai jual rumah.

Berikut contohnya:

Kamu membeli rumah di Mustika Village Karawang yang mempunyai luas tanah 78 m2 dan luas bangunan 33 m2.

Misalnya NJOP/meter di Kecamatan Lemahmulya, Kabupaten Karawang ialah Rp750 ribu per m2 untuk tanah dan Rp1 juta untuk bangunannya.

Maka untuk mengetahui full harga tanah, bangunan, dan nilai jual rumah tersebut, adalah sebagai berikut.

Total Harga Tanah

Luas Tanah X NJOP/meter tanah = 78 m2 Ten Rp750.000,00 =
Rp58.500.000,00.

Total Harga Bangunan

Luas Tanah 10 NJOP/meter bangunan = 33 m2 X Rp1.000.000,00 =
Rp33.000.000,00.

Nilai Jual Rumah

Total Harga Tanah ditambah Total Harga Bangunan = Rp58.500.000,00 ditambah Rp33.000.000,00 =
Rp91.500.000,00.

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui nilai jual rumah adalah Rp91.500.000,00.

Nah, angka ini sama dengan NJOP rumah di Mustika Village Karawang.

Kamu juga bisa menggunakan rumus perhitungan yang sama jika tertarik membeli rumah dijual di Bandung Raya atau wilayah lainnya.

Namun, jangan lupa cari tahu NJOP/meternya ke kantor kecamatan di wilayah rumah yang dibeli, ya.