Developer Ternama Bangun Rumah Subsidi

Developer Ternama Bangun Rumah Subsidi

perumahan subsidiJika Anda ingin mengembangkan perumahan subsidi, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan. Diantaranya adalah harga tanah, penyediaan modal kerja dan kuota subsidi dari pemerintah.


Harga tanah

Harga tanah merupakan hal yang sangat krusial dalam pengembangan perumahan subsidi. Karena harga tanah sangat berpengaruh terhadap kelayakan suatu lokasi untuk dibangun perumahan subsidi.

Hal ini disebabkan oleh harga jual rumah tidak bisa dinaikkan. Karena memang harga jual perumahan subsidi sudah ditentukan oleh pemerintah.

Kelayakan harga tanah untuk masing-masing daerah berbeda-beda. Karena karakter masyarakat tiap daerah juga berbeda-beda.

Contohnya untuk daerah-daerah yang berada di
Pulau Jawa, berbeda karakternya (dalam hal membeli rumah) dengan daerah-daerah di
Pulau Sumatera
dan pulau-pulau lainnya.

Untuk Pulau Jawa, masyarakatnya bisa menerima luas tanah untuk rumah subsidi lx m2, atau dengan ukuran 6m x 10m.

Sehingga untuk
Pulau Jawa
dengan luasan yang sama bisa lebih banyak dibangun unit rumah dibanding dengan daerah di pulau lainnya.

Baca juga: Ini jadwal workshop programmer properti bagi pemula

Hal ini tentu berpengaruh terhadap omzet proyek yang akhirnya berpengaruh juga terhadap margin.
Nah,
margin inilah yang menentukan kelayakan proyek.

Memang membangun perumahan subsidi ini ada faktor sosial dari si developer, tetapi faktor bisnis juga tidak bisa dinafikan.

Bagaimanapun juga seorang programmer properti tentu memperhitungkan kelayakan proyek dari sisi margin atau laba.

Ambil contoh, suatu lokasi proyek di
Pulau Jawa
seluas 3 ha, maka di lokasi tersebut bisa dibangun 300 unit rumah subsidi.

Jika harga rumah subsidi sesuai peraturan pemerintah adalah Rp150.500.000,- maka omzet proyek ini adalah Rp45.150.000.000,-

Read:  Pinjam Uang Di Bank Bangun Rumah

Jika developer menargetkan margin 20 sd 30 persen saja, maka programmer mendapatkan margin Rp9.030.000.000 sampai dengan Rp13.545.000.000,-

Hal ini tidak berlaku di
Sumatera

misalnya, untuk luasan iii ha, paling banyak bisa membangun 180 unit rumah subsidi. Sehingga omzet proyek Rp27.090.000.000,- dan margin atau laba juga tentu lebih kecil dibandingkan dengan daerah di Jawa.

Nah, dari simulasi ini, dapat dilihat bahwa harga tanah lebih mahal di Jawa dibanding Sumatera amat wajar.

Jika dibuat pendekatan, harga tanah di
Pulau Jawa
sampai dengan 200 ribu permeter persegi masih layak.

Berbeda dengan
Pulau Sumatera, harga 200 ribu permeter persegi tidak layak. Harga tanah ideal untuk perumahan subsidi di Pulau Sumatera di bawah 120 ribu permeter persegi.

Itupun masih dipengaruhi oleh kondisi lokasi. Apakah lokasi membutuhkan pekerjaan berat atau tidak.

Jika membutuhkan pekerjaan berat seperti pengurukan, maka harga tanah musti lebih rendah lagi karena harus diperhitungkan biaya pengurukan tersebut terhadap harga tanah.

Untuk daerah lainnya seperti di
Pulau Sulawesi, Kalimantan, Maluku
dan
Papua
, harga tanah harusnnya lebih rendah lagi jika akan dibangun perumahan subsidi.

Selain dipengaruhi oleh luas tanah untuk tiap-tiap unit rumah subsidi juga dipengaruhi oleh biaya untuk membangun.

Kemungkinan biaya untuk membangun di daerah tersebut lebih tinggi dibanding dengan biaya di daerah lain karena terkait ketersediaan dan harga material, khususnya material fabrikasi.


Penyediaan Modal kerja

Modal kerja menjadi hal yang sangat penting dalam pengembangan perumahan subsidi. Karena developer perumahan subsidi hanya mendapatkan uang masuk dari penjualan perumahan dengan skema KPR.

Bisa dengan skema
KPR FLPP
atau
Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan perumahan,
KPR BP2BT
atau KPR
Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan. Bisa juga nantinya skema
KPR SSB
atau
KPR Subsidi Selisih Bunga.

Sayangnya akad KPR bisa dilakukan jika perizinan sudah selesai, sertifikat sudah atas nama programmer dan unit rumah beserta infrastruktur dan utilitas sudah selesai.

Read:  Profil Bangunan Rumah Di Jatinangor Skripsi

Dari kondisi ini dapat dilihat bahwa programmer perumahan subsidi wajib memiliki modal terlebih dahulu. Kebutuhan modal tersebut diantaranya untuk membeli lahan, mengurus perizinan, mengurus sertifikasi dan membangun unit rumah, infrastruktur dan utilitas.

Jika hal tersebut di atas belum selesai maka
akad KPR
tidak bisa dilakukan sehingga tidak ada uang masuk
(greenbacks in flow)
ke kas developer.

Berapa modal yang diutuhkan? Nah ini tentu berbeda-beda untuk masing-masing developer tergantung luasan dan lokasi proyek.


Kredit Pemilikan Lahan

Ada peluang seorang developer properti yang mengembangkan perumahan subsidi untuk mendapatkan pendanaan perbankan untuk membeli lahan dengan skema
Kredit Pemilikan Lahan (KPL).

Namun KPL ini tidak bisa
ujug-ujug
untuk membeli lahan. Ada prosesnya. Proses yang selama ini berjalan adalah sifat KPL ini adalah uang pengganti atau
reinbursement.

Maksudnya, si programmer harus membeli tanah tersebut terlebih dahulu dengan cara bagaimanapun sampai sertifikat menjadi
Hak Guna Bangunan (HGB)
atas nama developer. Setelah sertifikat atas nama developer, barulah bisa diajukan KPL.

Artinya dalam skema ini, programmer tetap membutuhkan uang terlebih dahulu untuk membeli lahannya.


Kuota subsidi

Selain harga tanah dan ketersediaan modal, kuota subsidi dari pemerintah patut menjadi perhatian seorang developer dalam pengembangan perumahan subsidi.

Jangan sampai ketika proyek siap diakadkan dengan pembeli, kuota subsidi sudah habis. Hal ini akan berakibat serius terhadap kelangsungan proyek.

Karena jika proyek tidak bisa akad kredit dengan konsumen maka proyek tidak mendapatkan pemasukan, sementara biaya
over head
dan price lainnya tetap harus dikeluarkan.

Untuk mengatasi ini Anda harus jeli melihat ketersediaan kuota. Caranya adalah dengan terus menjalin komunikasi dengan pihak perbankan tentang ketersediaan kuota tersebut.

Read:  Yang Dimaksud Hari Baik Membangun Rumah Menurut Feng Shui

Biasanya kuota tersedia banyak di awal tahun karena memang penganggarannya tiap-tiap tahun. Lalu di pertengahan tahun kuota sudah menipis. Dan di akhir tahun, sekira 3 bulan akhir, kuota subsidi kemungkinan sudah habis. Kira-kira siklus ketersediaan subsidi itu seperti itu.

Untuk mengatasi ini, Anda harus memperhitungkan kapan proyek dimulai, kapan mulai jualan dan kapan waktunya proyek akad kredit dengan konsumen.

Jangan sampai proyek mulai diakadkan di akhir tahun, ini amat riskan. Jika ini memang terjadi tidak ada kata lain, Anda harus menunggu akad kredit dengan konsumen menunggu tahun berganti.

Dengan demikian kuota baru sudah di-reload
oleh pemerintah. Jika sanggup menunggu
sih ngga apa-apa.

Lihat artikel lainnya:

  • Cara Menghitung PPh dan BPHTB Rumah Subsidi
  • Menganalisa Kelayakan Tanah Dengan Melihat Kompetitor
  • Begini Kerjasama Lahan dengan Perhitungan Bagi Unit of measurement untuk Pembangunan Proyek Properti
  • KPR BTN Harapan, Harapan Baru Pembeli Rumah Non Subsidi dengan Bunga Rendah
  • Masyarakat Yang Memiliki Penghasilan Rp6 Juta-an Bisa Dapat Subsidi KPR Sampai Dengan Rp40 Juta

Developer Ternama Bangun Rumah Subsidi

Source: https://asriman.com/perhatikan-ini-jika-ingin-menjadi-developer-perumahan-subsidi/

You May Also Like