Cara Menghitung Nilai Bangunan Rumah
Epitome Bali Arsitek dan Kontraktor memberikan tips cara untuk menaksir harga rumah, appraisal harga rumah, patokan harga rumah, menjual rumah 2nd, harga bangunan rumah, yang dipakai holding agent untuk menilai harga sebuah rumah apabila anda ingin menjual rumah anda ataupun membeli rumah second. Dan Formula ini biasa disebut dengan “Appraisal” atau “Benchmark” yang biasa dipakai oleh pihak Bank, property amanuensis untuk menilai harga sebuah rumah.
Pertama yang harus diperhatikan dan sangat menentukan adalah:
one. Harga tanah
Harga tanah dilihat dari beberapa hal :
a. Permintaan Lahan Tanah diareal tanah tsb
b. Ketersediaan Lahan Tanah diareal tanah tsb
c. Status kepemilikan Tanah
d. Perizinan lahan Tanah
eastward. Struktur Tanah rendah didepan tau tinggi dikanan dsb
f. Sifat Tanah ( apakah tanah rawa, liat dsb)
g. Bentuk Tanah ( persegi panjang, kotak , terhadap jalan didepannya, dsb)
h. Posisi Tanah (dekat sekolah, depan tong sampah , dekat mesjid, listrik bertegangan tinggi, dsb)
i. Letak Tanah (diatas jalan, di dasar jurang, hook, dsb)
j. Posisi Tanah hadap ( barat , timur dsb)
thou. Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial disekitar tanah
l. Rencana tata kota/rencana pengembangan
m. Pengembang / developernya
Harga bangunan Rumah bisa dilihat dari beberapa hal :
a. Umur dari bangunan tersebut
b. Kondisi bangunan (rusak, bocor, lumutan, tidak terawatt, dsb)
c. Kualitas Bahan bangunan yg digunakan ( lantai marmer, genteng keramik, kayu kw1, dst)
d. Style Bangunan ( traditional, minimalist, dst)
e. Fungsi ruang yg dapat di up form lagi ato tidak
f. Ketersediaan infrastruktur listrik, PDAM, telp, internet dst
g. Ijin Bangunan (IMB) dan pajak Bumi dan Bangunan
Cara one: Appraisement / Bench Marking :
Sebenarnya tidak ada ketentuan berapa haga pasar semua itu tergantung kondisi lingkungan. Terkadang ketika ada sebuah rumah dijual dengan harga tidak wajar dan laku, akhirnya malah bikin kacau harga pasaran.
Namun pada dasarnya untuk minimal harga, bisa lihat dari standar harga NJOP di surat PBB. Hal ini untuk patokan yang diberikan oleh pemerintah terhadap sebuah tanah dan bangunan yang berada di atasnya. NJOP atau Nilai Jual Obyek Pajak, belum tentu merupakan harga pasar yang benar. Karena ada beberapa wilayah akibat perkembangan sektor pembangunan dan ekonomi yg pesat akhirnya nilai jual melambung dari NJOP bisa jadi ii-iii x NJOP.
Tapi ada beberapa penjual juga yang memang sengaja untuk amannya berpatokan pada NJOP. Dan ada lagi jika penjual memang butuh dana cepat dan kilat biasanya dijual dibawah harga NJOP. Hal ini lebih banyak terjadi di pedesaan yang belum mempunyai nilai ekonomis.
Untuk simulasinya kurang lebih seperti ini, untuk Harga Tanah berikut Bangunan (2 komponen yang dijadikan 1):
ane. Harga tanah Dijual = NJOP 10 Luas Tanah
Misal NJOP 800rb/m2 x 200m2 = Rp 160.000.000, 00 Harga pasar biasanya dijual diatas NJOP mulai dari kenaikan l.000 – 100.000 (Normal) sampai 2 -3 kali lipat NJOP tergantung lokasi (strategis atau tidak) dan tergantung harga pasaran din daerah itu.
2. Harga bangunan yang dijual = NJOP Bangunan (prediksi perkiraan harga per meter bangunan bekas) x Luas Bangunan.
Misal NJOP Bangunan 500rb/m2, tapi kita harus lihat kondisi bangunan baik atau tidak, bagus atau reot, disini akan terlihat harga satuan per meter bangunan layak atau tidak. Kalau bangunan baru bisa di taksir sekitar (perkiraan saja) 1 juta – 1,3juta/m2, asumsi dia membangun one,8jt – 2jt/m2 (tentunya ini harus dicek spesifikasi finishing material yang dipakai). Kalau bangunannya sudah lama bisa ditaksir mulai dari kurang dari NJOP, bahkan tidak dihargai sekalipun (kalau kurang layak pakai, perlu banyak renovasi sana sini) sampai diatas NJOP lebih dikit, (setengahnya harga bangunan baru) misalnya 750rb/m2 – 850rb/m2 Misalkan luas bangunan 100m2 dengan kondisi layak pakai dengan prediksi 700rb/m2, maka harga bangunan adalah Rp. 70.000.000
3. Maka total harga jual tanah berikut bangunan adalah 230 juta. Harga 230 juta adalah harga yang dapat dirundingkan dengan penjual, apakah harga tersebut termasuk surat-surat dan pajak atau tidak?
Cara 2: Appraisement / BENCH Marker :
ane. Harga Bangunan + Tanah
Harga Tanah = luas tanah ten harga pasaran diareal tanah tersebut
Harga Bangunan = luas Bangunan x harga pasaran ( perkirakan, termasuk harga renov )
Harga tadi dijumlah…( Signal i )
2. Nilai Depresiasi ( Penyusutan )= tetapkan standart ten, 15 atau 20 tahun )
Tahun appraisal dibuat – Tahun terbit IMB = usia Bangunan ( Bila sudah ada perubahan / renov, yah kira2 saja dari situ )
Rumus = usia bangunan * harga bangunan dibagi nilai deprisiasi ( Betoken 2)
iii. Nilai Strategis ( tetapkan dalam prosentase : 5 , ten, 15 atau lebih )
Ini yang harus dilihat, misalnya untuk wilayah Renon Denpasar, dengan kita memiliki rumah disini kita lihat, kondisi dan perkembangan pembangunandi sekitar, kayaknya sih kalau untuk wilayah Renon Denpasar bisa kita masukkan agak tinggi yah…
Rumus : Harga Tanah * Nilai strategis ( misal 10 % )…( Betoken 3 )
Setelah data di atas didapat dijumlah dengan rumus : ( Point 1 + Indicate 3 ) – Point 2 = Itulah Perkiraan harga rumah anda…
Oke, mudah – mudahan bisa bermanfaat, tentunya tiap orang punya cara tersendiri untuk memperkirakan harga rumahnya….demikian dari kami…salam dari Image Bali Arsitek dan Kontraktor.
Cara Menghitung Nilai Bangunan Rumah
Source: https://imagebali.net/detail-artikel/4-Mau-Jual-Rumah-Cara-Menaksir-Harga-Rumah-Anda.php
