Cara Aturan Perjanjian Dalam Membangun Rumah

Wanprestasi

Guna menjawab pertanyaan Anda, perlu dipahami dulu bahwa pekerjaan membangun rumah dengan bantuan kontraktor berarti terjadi suatu hubungan hukum berdasarkan kesepakatan antara pemberi pekerjaan (Anda) dengan penerima pekerjaan (kontraktor).

Oleh karena itu, hubungan hukum tersebut tunduk dan diatur dalam
Buku Iii KUH Perdata
tentang Perikatan, yang didalamnya merupakan kodifikasi dari segala aturan hukum perjanjian beserta bentuk pertanggungjawabannya serta sanksi-sanksinya.

Adapun sengketa yang muncul dari suatu kesepakatan baik lisan maupun tertulis, dikenal dengan istilah “wanprestasi”. Berdasarkan doktrin, wanprestasi adalah suatu peristiwa hukum yang menunjukan adanya suatu perbuatan yang tidak memenuhi kewajiban baik karena lalai ataupun sengaja, yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang dibuat oleh kreditur dan debitur.[1]

Wanprestasi, secara yuridis normatif, tercantum dalam
Pasal 1243 KUH Perdata
yang selengkapnya berbunyi:

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.

Dalam ranah doktrin, terdapat perbedaan bentuk-bentuk dari wanprestasi. Namun demikian, perbedaan itu bukanlah sesuatu yang bertentangan, melainkan saling melengkapi, sebagai berikut:

Dalam kasus Anda, apabila menurut perjanjian telah terjadi salah satu bentuk wanprestasi tersebut di atas, maka Anda dapat mengajukan gugatan perdata yaitu gugatan wanprestasi. Namun, berdasarkan
Pasal 1267 KUH Perdata, gugatan wanprestasi hanya dibatasi terhadap dua jenis tuntutan secara opsional, yaitu:

1. Memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan; atau
2. Menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

Gugat Wanprestasi Kontraktor atau Tukang Bangunan?

Kemudian, menyambung pertanyaan Anda, timbul pertanyaan, gugatan wanprestasi ditujukkan kepada siapa? Apakah kontraktor atau tukang?

Perlu dilihat kembali hubungan hukum yang timbul dari perjanjian pembangunan rumah. Siapa yang berjanji dengan siapa? Atau jika perjanjian dalam bentuk tertulis, siapa yang menandatangani perjanjian pembangunan rumah? Sehingga, logika umumnya adalah Anda selaku pemilik rumah sebagai pemberi pekerjaan dengan pihak kontraktor sebagai penerima pekerjaan.

Artinya, tidak mungkin para tukang atau pekerja bangunan yang menandatangani perjanjian pembangunan rumah. Para tukang atau pekerja bangunan tidak memiliki hubungan hukum dengan Anda selaku pemilik rumah.

Sehingga,
gugatan wanprestasi hanya dapat ditujukan kepada
pihak yang secara tegas disebutkan dalam perjanjian, dalam hal ini
pihak kontraktor. Dengan demikian,
para tukang atau pekerja bangunan tidak dapat dituntut atau digugat wanprestasi.

Patut Anda catat, ini berkaitan dengan ketentuan
Pasal 1340 KUH Perdata
telah menegaskan perjanjian hanya berlaku bagi para pihak yang membuatnya, dengan bunyi sebagai berikut:

Persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya

. Persetujuan tidak dapat merugikan pihak ketiga; persetujuan tidak dapat memberi keuntungan kepada pihak ketiga selain dalam hal yang ditentukan dalam pasal 1317.

Baca juga:
Bisakah Pihak Ketiga Mengajukan Gugatan Wanprestasi?

Jadi, kami menyarankan upaya hukum yang dapat Anda tempuh adalah dengan mengajukan gugatan wanprestasi kepada kontraktor, bukan para tukang atau pekerja bangunan. Sebab, antara Anda selaku pemilik rumah dengan para tukang atau pekerja bangunan tidak memiliki hubungan hukum.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Referensi:

1. Ahmad Miru.
   Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak. Djakarta: Rajawali Pers, 2007;
2. A.Qirom Syamsudin Meliala.
   Pokok-pokok Hukum Perjanjian. Yogyakarta: Liberty, 1985;
3. Ridwan Khairandy.
   Hukum Kontrak Indonesia. Yogyakarta: FH UII Printing, 2013;
4. Salim HS.
   Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW). Jakarta: Bumi Aksara, 2021.