Bolehkah Membangun Rumah Dengan Uang Pinjaman Bank

one. Semak maklumat pinjaman perumahan

2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)

© sheeler | 123rf

3. Bayaran kali pertama oleh pihak pembeli kepada depository financial institution penjual dan proses tebus gadai

Pihak penjual menjual sebuah rumah kepada pembeli dengan harga RM200,000. Apabila disemak penyata baki hutang, penjual masih mempunyai hutang pinjaman dengan Banking concern A sebanyak RM130,000.

Pembeli telah lulus pinjaman perumahan dengan Bank B. Bank B akan membayar jumlah baki hutang sebanyak RM 130 000 kepada Banking concern A. Kemudian, barulah Bank A akan menyerahkan geran dan segala dokumen lain dalam cagaran kepada pihak Depository financial institution B.

Bila korang dah buat  pembayaran untuk langsaikan hutang, bank korang akan serahkan semua dokumen berkaitan seperti geran asal dan SPA asal kepada peguam pembeli. Dengan menggunakan dokumen yang diserahkan ni, peguam pihak pembeli akan membuat SPA yang baru. Pada peringkat ni, ia dinamakan proses tebus gadai atau secara mudahnya, tebus hutang.

iv. Urusan pindah milik hartanah

• Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut
• Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap
• Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian
• Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam
• Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi)
• Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
• Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Alphabetic character of Advice) kepada depository financial institution untuk lepaskan (disburse) pinjaman.

five. Penyerahan Kosong (Vacant Possesion) kepada pihak pembeli

Pada peringkat ini, peguam akan meminta bank pembeli untuk menyelesaikan baki pinjaman (total disbursement) yang masih belum dibayar kepada penjual. Bagi penyelesaian baki pinjaman perumahan kerajaan pula, akan dilakukan di bawah LPPSA. Baki pinjaman ini akan diterima oleh pihak peguam dan kemudiannya akan diserahkan kepada anda.

Sekarang, anda sebagai pihak penjual perlu membuat penyerahan kunci kepada pihak pembeli sebagai pemilik rumah baru tersebut. Proses penyerahan kunci ini juga boleh dilakukan melalui pihak peguam. Sebagai pihak penjual, anda perlu memastikan penyerahan rumah ini dalam keadaan yang baik supaya tidak berlaku isu daripada pihak pembeli.

vi. Jangan lupa kos jual rumah yang lain

© picsnipe | 123rf

Ya, kami tahu korang dah dengan hasil jualan rumah – mungkin pelaburan korang selama ni dah memberi hasil atau korang ada rancang untuk membeli rumah yang lain pulak. Tapi, jangan lupa dengan kos yang perlu dibayar selepas jual rumah.

Jadi, sebelum duit ni habis digunakan ke tempat lain, pastikan korang langsaikan segala kos-kos jual rumah ni terlebih dahulu:

• Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
  

Korang tahu tak yang ada cukai yang perlu dibayar kalau korang dapat untung dari hasil jualan tanah ni? Bayaran cukai ni bergantung kepada tempoh korang miliki rumah tersebut.

Contoh lah kan, korang ada beli rumah 12 tahun lalu dengan harga RM500,000, pastu sekarang korang nak jual rumah terebut. Harga pasaran sekarang bagi rumah tersebut adalah RM700,000. Untuk mengira jumlah keuntungan terkena cukai, kita kena tolak harga pasaran dengan harga asal rumah tersebut, termasuk sebarang kos lain (miscellaneous price). Katakanlah, kos lain-lain yang korang kena bayar adalah yuran guaman sebanyak RM10,000, jadinya:

Keuntungan Terkena Cukai (C.G) = Harga Penjualan – Harga Dibeli – Kos Lain-lain
= RM700,000 – RM500,000 – RM10,000
= RM190,000

Pastu, kita kira pulak keuntungan terkena cukai bersih. Macam yang dah dinyatakan kat atas, kita kena tolak dengan kos pengecualian.

Keuntungan Terkena Cukai Bersih = Keuntungan Terkena Cuka – Pengecualian (RM10, 000 atau 10% daripada C.Chiliad, yang mana lebih tinggi)
= RM190,000 – (RM190,000 x ten%)
= RM171,000

Cukai yang kena dibayar = Keuntungan Cukai Bersih X Kadar CKHT (berdasarkan tempoh pegangan)
= RM171,00 ten v%
= RM8,550

• Bayaran ejen atau agensi hartanah
  

Bagi ejen hartanah yang telah membantu proses mengiklankan rumah dan mencari pembeli, korang perlu membuat bayaran ejen atau agensi hartanah ini. Bayaran kepada agensi bagi hartanah kediaman selalunya dalam 3.18% daripada harga jualan, termasuk Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST).

• Bayaran guaman
  

Bagi pihak peguam yang menguruskan proses menjual rumah ini dari sudut perundangan, korang kena bayar diorang jugak. Kalau korang berkongsi peguam dengan pembeli, bayaran adalah mengikut perbincangan yang telah dipersetujui.

Kadar bayaran guaman di Malaysia bergantung kepada harga hartanah dengan kadar seperti berikut:

– RM500,000 pertama (1%);
– RM500,000 berikutnya (0.8%)
– RM2 juta kemudian (0.seven%)
– RM2 juta berikutnya (0.half dozen%).

Akhirnya, selesai pun! Tapi chup, sebelum eksaited nak jual rumah, jangan lupa perkara-perkara penting kat bawah ni:

1. Semak harga pasaran rumah korang
   – buat perbandingan di laman web hartanah, bertanyakan dengan jiran dan sebagainya. Kalau nak dapat upshot yang terbaik, korang lantik khidmat jurunilai yang bertauliah dan berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (Lath of Valuers, Appraisers and Real Estate Agents atau BOVAEA).
2. Lantik peguam atau ejen hartanah.
   Benda ni terpulang pada korang. Tanya diri sendiri, korang ada ke kredibiliti untuk uruskan semua urusan ni dari awal hingga ke akhir termasuklah yang melibatkan undang-undang? Kalau jawapannya TAK, then faham-faham lah ye.
3. Sediakan dokumen yang lengkap.
   Proses menjual rumah ni boleh memakan masa, dan bukannya boleh diselesaikan dalam masa yang singkat. Ia boleh memakan masa yang lebih lama sekiranya korang tak bersedia dengan dokumen yang diperlukan atau lebih teruk, dokumen yang diperlukan tu dah sudah hilang!  Antara dokumen yang diperlukan:

• Salinan penyata gadai janji depository financial institution yang terkini
• Kad pengenalan dan pasport
• Salinan perjanjian jual beli
• Salinan hak milik hartanah
• Bil cukai tanah dan cukai taksiran terkini
• Bil penyelenggaraan three bulan terakhir
• Bil utiliti iii bulan terakhir